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【澤遠中國】主題地產”背景下,兒童產業發展與創新智慧——澤遠中國控股集團董事長、著名房地產專家蔡康

發布時間:2018-11-14 17:51:08 內容來源:

   近年來,主題地產是一個被人們經常提及但又實際詮釋不足的理念。那么主題地產到底是什么呢?所謂主題地產,就是已項目地域文化要素為依托,并結合項目自身定位屬性,聯動以養老、觀光、旅游、演藝、休閑、體驗等元素,通過整合產業和房地產業的特定資源,實現極具特色及主題性的一種地產開發模式,其本質是塑造項目“特色”,提升項目綜合價值。
      隨著房地產行業暴利時代一去不返,房地產市場傳統規則正在解體,新的游戲規則正在建立。包括養老、文化在內的一系列主題地產在地方政府和政策扶持的推動下,成為越來越多房地產企業涉足試水的新版塊。20世紀80年代末,國內第一家主題公園“錦繡中華”在廣東深圳誕生。經過近三十年的不斷發展,越來越多房企都在涉足與主題地產相關的地產項目。

(深圳錦繡中華部分展示圖,圖片來源于網絡)


      目前主題地產可以分為三類,第一類是以華僑城為代表的游樂型主題公園,第二類是依托文化產業的情境主題,如迪士尼或萬達東都影城,第三類就是強調人際互動的體驗主題。前兩類比較容易復制,但第三種模式,對于文化資源整合能力有著更高的要求。而COART Village雪山藝術小鎮正是對第三種模式的探索與實踐。


(從左到右,依次為迪士尼樂園、萬達影院、華僑城主題樂園)


      當主題地產成為商業地產發展主流時,誰又成為主題地產內最當紅的產業呢?蔡康先生認為,兒童主題業態及產業有著“力壓群雄”  “一馬當先”的發展之勢。兒童主題業態必將成為商業地產的“金子招牌”,據統計,國內12歲以下兒童達2.9億,18歲以下青少年已接近4億,兒童消費支出已占整個家庭收入的35%。



      當二孩政策遇上生育潮,一大波兒童將突襲各大商場,新增人口在四五年間將拉動近萬億元的市場消費!據相關數據顯示,2015年中國購物中心的數量將達到4000家,同質化問題成為它們不得不面對的困局,大家都在想方設法實現差異化經營。在餐 飲業態面積被加大到30%—40%的比重,消費者除了去商場“逛吃逛吃”外,還能干什么?不少商家把兒童業態視為挽救購物中心的一根“救命稻草”。尤其在 《爸爸去哪兒》熱播后,親子市場逐漸成為了各領域的關注焦點。那么兒童產業的優勢何在呢,蔡康總結認為有以下幾點:


1、兒童業態成商場“能源發動機”
      不得不說,傳統的家庭休閑聚會場所主要是露天公園,但購物中心以其一站式的兒童消費滿足、風雨無阻的體驗環境以及越來越有吸引兒童興趣的體驗業 態,正在逐漸改變家庭周末節假日的去處。“這種潛移默化的習慣改變,將不定性人流變成了固定人流,所以把兒童業態稱之為購物中心的‘客流發動機’一點也不 為過”。
 



2、“娃娃消費”“拯救”周邊業態消費
      兒童業態除了能把客流引進商場,在商家看來,還有個很重要的原因,便是能增強客戶的黏性,拉長客戶在商場的停留時間,刺激顧客的潛在消費。“我們公司的定位是家庭式消費,一個孩子少則兩個家長,多則四個家長陪同。同時,孩子呆在樂園的時間基本在兩個三個小時,這三個小時全家人都會在這里消費。我們以配套模式進入商場,來配比商場的餐飲零售等業態,正是大商場非常看重的一點。據調查顯示,2007年全國一二三線城市0-14歲兒童支出占家庭支出的比例在23%左右;到2015年,這一比例上升到約35%。



3、“兒童經濟”新王登基!
      以前,無論商場還是商業綜合體,最先考慮的是“女人經濟”,而現在大家都將目光轉向了“兒童經濟”。兒童品牌首選綜合體入駐,商業綜合體也為這類品牌提供了更多的優惠。 
      商業綜合體與兒童品牌的“戀情”逐步升溫,這在各大商圈體現得淋漓盡致。幾乎所有的綜合體內都引入了兒童業態,涵蓋兒童零售、兒童娛樂、兒童餐飲、主題公園和兒童服務等類別。


4、兒童經濟的“一拖N”效應
      從不少購物中心的實際運營來看,以兒童為主題的商業業態,停留的時間會比較長。這樣一來,消費者一旦進入到購物中心的環境中,商家以兒童為中心,不斷覆蓋到相關的服裝、玩具、餐飲、超市、美容美發等相關產業。 
      兒童經濟具有超強的‘黏合力’。兒童經濟不僅不會消耗人流和消費能力,而且為賣場帶來更多的消費力。這也是各大商業綜合體歡迎兒童品牌入駐的重要原因。  隨著生活水平的提高,‘小鬼當家’的消費模式也越來越普遍。兒童消費既有“一拖N”的效應又具有“體驗式”特性,因此往往可以給賣場帶來“全家消費”的效果。
      碧桂園瞄準兒童經濟 斥億元打造全國最大室內親子探索樂園作為中國房地產十強企業、超級大盤模式引領者的碧桂園集團將進軍商業地產,并試水大型主題商業,依托集團代表作碧桂園?鳳凰城,于南京東打造中國兒童體驗第一Mall——碧桂園?歡樂城。 
      碧桂園于南京東打造的“碧桂園?歡樂城“,無論建筑設計、業態選擇、氛圍營造都與兒童息息相關,項目總面積為16萬㎡。精品餐飲、生活娛樂、教育親子、健身會所、休閑旅游等復合業態相互組合、業態配套衍生,全方位滿足客戶的游樂休閑消費需求。




      萬達集團進軍兒童產業,萬達寶貝王2020年將開200家店。萬達寶貝王是萬達集團歷時數年研發的創新型動漫親子樂園,每個樂園面積3000-5000平米,在游樂中融入早教、主題攝影、生日派對、親子餐廳、嬰童坊等功能區,其中多項內容由萬達自主研發并擁有知識產權,能一站式滿足兒童游樂、教育、攝影、零售、美食等多種需求,是目前國內創新水平最高、內容最豐富的兒童樂園。 
      萬達廣場開業的數量將達到109家,且每年萬達廣場的新增數量將超過25家。此外,萬達寶貝王2014年在東莞、馬鞍山、昆明西山、北京通州等地的萬達廣場中開業9家樂園,到2020年,萬達寶貝王將在全國開業200家樂園,成為中國最大的連鎖兒童娛樂品牌。
      兒童產業運營機制單一兒童產業很熱鬧,但有很多難處。對于購物中心來說,要規劃兒童業態是比較難的事情,由于兒童娛樂場所對硬件要求非常高,這也使得購物中心在規劃中往往會舉棋不定。除此之外,兒童業態本身的承租能力比較低,而且占地面積也比較大,兒童業態品牌即便做成主力店交的租金也相當少。兒童業態真正的目的是獲取更多的家庭消費,所以不能單獨只做兒童的產品,應該融合整個家庭所需,增加親子互動內容,在豐富孩子的娛樂體驗時,也充分引導和創造家長的消費。總之,兒童產業是機遇更是挑戰。



    兒童業態發展面臨具體有哪些問題需要我們認真對待并解決呢,總結起來有以下幾點:


1、衛生安全成“攔路虎”
      兒童項目設備、道具安全問題:兒童跟成人不一樣,在游樂場里兒童的年齡一般在6歲以下,他們很可能會把道具與嘴巴有親密接觸,而更有一些項目的設備也沒有按兒童的要求去用料,很容易導致問題出現;這些游樂設施是否每天消毒?小朋友在里面一玩就是大半天,不僅僅是雙手,從頭到腳都是全接觸狀態,玩起來非常的嗨,但這些設施的衛生問題就太令人擔憂了,畢竟關系到小朋友的健康,不能馬乎。




2、兒童業態“吸人”難“吸金”
      毋庸置疑,兒童業態能給購物中心帶來巨大的人氣,但對購物中心投資者、經營者而言,“人氣”≠“金錢” 。目前北京、廣州多家購物中心都在近兩年內先后擴大兒童業態的品牌招商,對兒童區改裝升級,加大兒童業態占比來拉動購物中心銷售。 但對更多的購物中心投資者和運營者而言,兒童業態到底要不要延伸?怎么延伸?延伸多大?其實是非常頭疼的問題。
      商家紛紛上馬相關兒童項目。而在“單獨二孩”政策利好的刺激下,兒童業態幾乎成了新增購物中心項目的“標配”,近期更是出現了“蛋糕好切不好分”的態勢。新一輪同質化、惡性競爭、資源搶占等……嬰童市場到底是餡餅還是陷阱?這個問題最終還需交由市場來回答。



3、“群龍無首” 缺乏領導品牌
      目前兒童室內游樂設施的品牌多種多樣,讓人眼花繚亂,品質也是參差不齊,缺乏領導品牌。因為“門檻”太低,造成了這樣的結果。很多商家看到兒童產業火爆就立馬扎頭進來,形成了現在的這種狀況,而這種態勢仍將持續相當長的一段時間,隨著兒童業態的不斷成熟,洗牌再所難免,我們期待未來有一批優質的領導品牌脫穎而出。


4、兒童業態的營運管理問題不完善
      目前兒童項目是一個迅速發展的階段,但是,真正在營運上面下苦工的不多,其實隨著同質化的不斷嚴重,營運管理將會是顯得特別重要,只有好的營運管理才能讓小孩子在消費的過程中真正享受游玩帶來的樂趣,也才能真正實現體驗。
      總的來說,要了解目前的兒童產業發展概況,抓住兒童產業發展的脈動,也能讓從業者開發出更為多元化、更健康、更安全的兒童產品,促進我國兒童產業走向大未來,引領中國主題地產更好的發展。


蔡康簡介
      蔡康,又名蔡澤遠,男,出生安徽太和。澤遠中國(英文名“FAVOUR CHINA”)創始人,著名房地產“鬼才”、被譽為中國主題地產推動人。
      作為中國城鎮化建設中“城市名片”構建人,他倡導房地產業的“文化再造”,發起成立“澤遠中國商學院”和“中國商業資本聯盟(CCCU)”,推動開發城市項目的“文化挖掘”和“主題構建”,并親歷實踐。成為中國地產界重要的意見領袖和實踐導師!
      蔡康先生多次受“人民網”、“騰訊網”、“搜房網”、“企業與市場網”、“中國財報”、“中新網”等主流媒體專訪,并受邀擔任特邀顧問。同時推出了多項業內影響較大的 “房地產智慧主題研討及作品:《主題地產開發與運營智慧》、《“空城療法”智慧》、《“城市名片”智慧》、《“兒童主題業態助力商業”智慧》、《“主題地產背景下,中國兒童產業創新與發展”智慧》、《“鬼城治愈”智慧》、《地產眾籌智慧》《白銀時代,中國商業地產文化體驗與創新發展智慧》等……
      蔡康先生大力提倡發展的‘主題地產’嚴格來說是一種文化,是對新城鎮化建設中房地產項目的‘升級再造’,‘它融合特定文化、體驗感、參與性等主題元素和特定消費理念于一體,將其導入于項目的剛性建筑之中,有效形成極具主題特色的綜合性生活消費集聚地,進而成為城市名片’。


經典語錄
      “主題地產,嚴格來說是一種文化,是對新城鎮化建設中房地產項目的升級再造,它融合特定文化、體驗感、參與性等主題元素和特定消費理念于一體,將其導入于項目的剛性建筑之中,有效形成極具主題特色的綜合性生活消費集聚地,進而成為城市名片。”
      “對于當代的大學生來講,經驗不足沒關系,資金不足沒關系,但要目標精確,持之以恒。”
成功正如一條直線,不要不要總想著把別人的線縮短,而是想著如何把自己的線拉長”。
      “傳統的商業地產模式終將會慢慢被淘汰下去,只有真正注重專業性操作,有特色主題并懂得商業運營的開發企業才能更好地生存下來。”


主要成就
      蔡康先生始終關注中國新城鎮化建設之“文化之美”、“健康之美”、“和諧之美”,致力于為推動城市運營及項目開發進行“文化挖掘”及“升級再造”。創立澤遠中國,發起成立“澤遠中國商學院”及“中國商業資本聯盟(CCCU)”,構筑中國主題地產全程服務平臺,為推動中國新城鎮化建設,構建新時代背景下“中國夢”貢獻智慧力量。


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